معرفی انواع مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت و انواع قرار داد های آن

اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوش نامی، توانایی مالی و فنی، وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد. تعیین قدرالسهم شرکا با توجه به نوع سند، محله، سازنده و … بسیار متفاوت ومتغیر است. این قدرالسهم درهنگام شراکت با سازندگان تجربی کفه ی قدرالسهم به نفع مالک توافق می شود ولی در مشارکت با مهندسین و معماران، کفه ی قدرالسهم به نفع سازندگان است. اگر چه در واقع هردو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود.برای قرارداد های مشارکت درساخت ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق شود.

مدت اجرای پروژه مشارکت در ساخت همیشه یکی از مهمترین اختلافات رایج میان شرکاست. لازم است در نمونه قرارداد مشارکت یک برنامه زمان‌بندی شده مشخص در نظر گرفته شود تا سازنده ملزم به پیشبرد پروژه طبق برنامه باشد. معمولاً اجرای پروژه به چند مرحله تقسیم و برای اجرای هر مرحله مدت زمان خاصی پیش بینی می‌شود و  برای تأخیر در هر یک از مرحله‌ها جریمه یا ضمانت اجرایی تعیین شود. اگر برنامه زمان‌بندی شده در قرارداد مشارکت در ساختپیش بینی نشود مالک نمی‌تواند ادعایی مبنی بر زمان پایان پروژه داشته باشد. 

در قراردادهای مشارکت در ساخت نمی‌توان از یک مدل قراردادی استاندارد و تیپ برای تمام موارد موجود سخن گفت و حتی اگر چنین قرارداد نمونه ای نیز تهیه شود به موازات عام بودن قرارداد، کارکرد بهینه آن برای تمامی موارد تضعیف می شود. همانگونه که یک معمار برای هر زمین با توجه به خواسته های مالک زمین و ویژگی های منحصر به فرد زمین، نقشه‌ای خاص طراحی می‌کند، طراحی قراردادی مشارکت در ساخت و مدیریت حقوقی پروژه‌های مشارکت در ساخت نیز بر اساس خواسته های طرفین قرارداد و ویژگی‌های خاص هر مورد باید جداگانه انجام شود تا به حداکثر نتیجه مطلوب برسد.

برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید به وب سایت : با املاک | سامانه مشاورین املاک آنلاین راجعه کنید و مقاله تهیه شده در این زمینه را به صورت کامل مطالعه فرمایید ، همچنین می توانید از خدمات رایگانی نظیر محاسبه کمیسیون املاک ، قیمت مصالح ساختمانی به صورت بروزرسانی لحظه ای ، ثبت نام در سامانه خرید و فروش ملک ، رهن و اجاره ; بهره مند شوید .

انواع قراردادهای مشارکت در ساخت به شرح ذیل می باشد:

• مشارکت معمولی

در سطح شهر متداول است. عموما بین ۴۰% تا ۶۰% قدرالسهم تعریف می شود.

• مشارکت سهمی

بخشی از ملک را سازنده خریداری نموده و همزمان قرارداد مشارکت مطابق شیوه اول با احتساب سهم زمین خریداری شده، منعقد می شود.

• مشارکت تهاتری

در آن علاوه بر تامین هزینه های ساخت و اداری، بخشی از سهم آورده و یا مبلغ بلاعوض بصورت اقلام غیر ریالی همچون زمین، آپارتمان و… به طرف مقابل پرداخت و یا واگذار می شود.

• مشارکت معاوضه ای

در آن بخشی از سهم آورده مطابق قدرالسهم، با ملک و آپارتمان معاوضه می شود و نسبت به ادامه کار مشارکت در ساخت قرارداد منعقد می شود.

• مشارکت تکمیلی

منجر به تکمیل پروژه های نیمه کاره می شود. مالک پس از محاسبه میزان کار انجام شده تا این مرحله و میزان کار مانده، متقاضی تکمیل پروژه و واگذاری بخشی از عایدات پروژه بعنوان قدرالسهم به سازنده می شود.

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز دارای ارکان زیر می باشد که مفصل در زیر شرح داده شده اند.

۱- طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

الف. نام گذاری طرف اول قرارداد مشارکت در ساخت و ساز طرف اول قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، مالک یا صاحب امتیاز زمین می باشد که ممکن است شخص حقیقی یا شخص حقوقی باشد .

ب. نامگذاری طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز

طرف دوم، سرمایه داری است که هزینه ساخت را در اختیار دارد که به این شخص سازنده نیز می گویند که نام مناسبی برای طرف دوم قرارداد نمی باشد. چون از طرفی طرف دوم، آورده ایی را با زمین مالک تجمیع و تشریک می کند و از سوی دیگر در سازه ها نیز شریک میگردد، عنوان شریک برای او مناسب تر است.

عنوانی که در اکثریت قریب به اتفاق قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز برای نام گذاری طرف دوم انتخاب شده است.

۲- آورده و سهم الشرکه

دومین رکن قرارداد مشارکت در ساخت و ساز که آن را از سایر قراردادهای ساختمانی متمایز میکند، آورده و سهم الشرکه طرفین می باشد. هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت لازم است حصه ای را به عنوان آورده به منظور انجام موضوع قراردادهای ساختمانی می آورند تا پس از اتمام ساخت و ساز بر اساس آن آورده ها از آنچه ساخته می شود، سهم ببرند.

 آورده طرف اول قرارداد

عمده ترین آورده مالک (زمین) است که به شکل زیر قابل محاسبه می باشد .

آورده مالک زمین = مساحت زمین ضرب در قیمت تعیین شده هر متر مربع زمین در زمان قرارداد

پس از برآورد ارزش زمین (عین و منفعت)، و همچنین ارزش کل سرمایه گذاری (مجموع ارزش زمین و ارزش هزینه های ساخت وساز)، نسبت این دو ارزش با یکدیگر، سنجیده می شود و به عنوان قدر السهم یا سهم شریک آورنده ی زمین بشمار می رود.

قدرالسهم مالک زمین =آورده مالک زمین به مجموع سرمایه گذاری

 آورده ی طرف دوم قرارداد

آورده شریک = زیربنای کل ضرب در قیمت هر مترمربع زیربنا در زمان قرارداد

البته لازم و ضروری نیست که تمام سرمایه مالک هنگام عقد قرارداد نقدا موجود باشد.

برای تعیین قدر السهم شریک از سازه ها، به همان ترتیب تعیین سهم الشرکه  مالک عمل می شود.

قدرالسهم شریک = آورده شریک به مجموع سرمایه گذاری

جهت جلوگیری از بروز اختلافات حاد ازهر نوع توافق مستقیم با سازنده پرهیز نمایید سازنده ها  قرارداد را به گونه ای تنظیم می نمایند که در صورت بروز مشکل به راحتی بتوانند از بار مسئولیت شانه خالی نموده و کمتر متضرر شوند. واین نکته ای است که مالکان باید مورد توجه خود قرار دهند.